助推存量闲置土地盘活 万科28.8亿元摘广州南站3幅宅地
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12月17日，广州出让番禺区4幅涉宅地块，其中广州南站商务区3幅宅地由万科广佛公司底价竞得，成交总价约28.8亿元，总计容建面约25万平方米。除住宅开发外，还需配建幼儿园及36班九年制学校等。值得一提的是，这3幅地块的挂牌出让是广州市政府与房企联手打造的低效存量用地盘活的创新试点，旨在通过收储并优化规划再出让的方式，提升南站商务区居住属性，完善南站片区多元化用地空间，并为当地村庄回迁安置物业的交付提供资金支持，从而实现多方共赢。
万科本次竞得的3宗宅地总计容建筑面积约23.4万平方米，成交楼面价11409元/平方米至13614元/平方米。其中，南站商务区BA0402105地块，用地面积为42429.57平方米，规划建筑面积84471平方米，容积率3.0，起始价11.5亿元，起始楼面价13614元/平方米。中指研究院华南分院分析师杨永俊分析称，目前该地块周边在售项目均价为35000元/平方米至40000元/平方米，预计万科项目后续入市后有一定的价格优势。
据了解，万科此次挂牌的广州南站商务区3幅地块原本就位于南站万科中心项目内。该项目由万科广佛公司在2011年与片区石壁一村、石壁四村合作开发，由15幅地块组成，总计容建面约126万平方米，占据广州南站核心区约1/4面积；后续因轨道交通建设等客观原因，导致部分留用地块不具备开发条件。直至2023年底地块被相关部门收储并调规，于2024年底重新以招拍挂形式推向土拍市场。
盘活存量土地和低效用地，是促进城市发展用地从增量依赖向存量挖潜转变的重要抓手。今年以来，广州市规划和自然资源局着眼解决用地“留而不用”问题，挖掘低效留用地的利用潜力，多措并举探索出一条盘活留用地的创新路径。该试点聚焦广州南站商务区低效闲置留用地，通过货币及指标返还的方式收储零散留用地，政府获得连片优质土地，充分发挥土地储备手段对片区发展的推动作用，同时也为6个村1.8万人的村集体经济发展提供资金保障。
政策层面，10月，自然资源部党组成员、副部长刘国洪在国新办新闻发布会上表示，自然资源部将多措并举支持盘活存量土地，有效促进房地产市场平稳健康发展。11月，自然资源部印发了《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，为各地启动开展收回收购存量闲置土地提供政策指导和工作依据。
中指研究院华南分院分析师杨永俊表示，自2010年广州南站投入使用后，南站周边规划的广州南站商务区开始进入大规模开发期。目前周边商业配套日渐完善，已有不少企业入驻，另外，包括南站喜街、南站花城汇等商业体均已落成。但由于前期规划等原因，板块内以商业、商办用地为主，居住用地相对较少，居住氛围较弱，且教育资源较为缺乏。本次地块成功出让，有望增加板块内居住人口，并通过配建的幼儿园以及九年一贯制学校，补齐板块内教育短板，促进广州南站周边区域的“站城一体”发展，进一步强化广州南站核心交通枢纽的功能。
“公司持续看好广州南站板块潜能，本次获取地块也将缓解片区内住宅、教育和商业配套功能的稀缺，接下来会继续发挥自身大型综合住区开发优势，以大盘整体开发思路持续建设南站核心区。”万科广佛公司相关人士表示。
据记者梳理，万科今年前11月新增开发项目11个，共需支付权益地价约38.71亿元。项目主要分布于成都、杭州、青岛、上海、徐州、沈阳、银川、昆明、贵阳等地。万科在其2024年三季报中透露，该公司沈阳、徐州的3个项目已开盘销售，平均开盘周期4.3个月，首次开盘的兑现度100%。
四季度以来，部分热点城市土地市场出现回暖迹象。据克而瑞研究中心统计，11月，在重点城市土拍带动下典型房企拿地金额大幅上升，克而瑞重点监测的30家房企单月投资金额近900亿元，同比、环比分别增长107%和181%，创2024年以来新高。前11个月有19家房企拿地金额超百亿元，其中保利发展、绿城中国和越秀地产的拿地金额超过500亿元。
但需要提及的是，拿地金额大幅回升并不意味着企业投资意愿出现逆转。事实上，近年来房企投资愈发谨慎、聚焦，但此前积累的低效用地给企业带来的压力越来越大，而盘活存量闲置土地的政策能在一定程度上缓解房企资金困难。据悉，万科近年来积极把握政府各类支持性政策，通过商改住、资源置换等多种方式全力实现难点项目的盘活。2023年至今，万科已累计盘活产能超470亿元。
（文章来源：上海证券报）
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