民企重返广州土拍市场 龙湖和绿城分别在番禺海珠拿地

　　自9月底以来一系列房地产刺激政策出台后，房企整体拿地力度也从10月份开始提升。值得注意的是，多家民营房企开始在一线城市重返土拍市场，其中龙湖和绿城分别在广州番禺和海珠收获地块。市场人士分析认为，民营房企对于房地产市场而言是不可或缺的主要力量，近期的亮点地块也给市场带来新希望，加强布局的机会窗口期已经出现。

　　民企：龙湖再进番禺，绿城首次迈入中心区

　　近期民企在本次土拍市场频频露脸，其中南通亚伦地产竞得番禺区洛浦街新光快速东侧BA0104082地块成交金额12.53亿元，成交楼面价14690元/平方米，溢价率0.8%，据悉，后续将会引入龙湖地产合作；绿城集团斩获海珠区AH101303地块，成交金额24.16亿元，成交楼面价33800元/平方米。

　　地块1：番禺区洛浦街新光快速东侧BA0104082地块

　　今年5月，广州市规划和自然资源局发布该地块的批前公示，将该地块的用途由原来的商业用地调整为二类居住用地，取消建筑限高，并新增一所9班幼儿园建设要求。用地面积4.55公顷，计容建筑面积8.47万平方米，容积率2.5，起拍总价12.25亿元，起拍楼面价14572元/平方米。地块南临三支香水道，周边以低矮城中村及专业市场为主，结合2.5的容积率、取消建筑限高的要求，江景资源优势明显，无须担心视野受限，有望实现“一线望江”。

　　克而瑞监测到，地块容积率优势明显，2.5的容积率不仅远低于番禺目前在售新盘平均2.94的容积率，同时还是 2022年至今番禺成交涉宅用地中容积率最低的一宗。

　　因为地块位于洛溪大石板块内，距离地铁18号线沙溪站约800米，还有新光、华快两条高速路毗邻在侧，出行便捷。周边有增晖商场、百裕百货、省妇幼保健院、番禺二院等配套，能满足日常生活需求。此外，在沙溪旧改的加持下，未来配套增量明显。市场表现上，克而瑞数据监测显示，与同板块内 2023年至今成交的涉宅用地相比，该地块具有一定的定价优势。

　　据悉，南通亚伦地产后续将会引入龙湖地产合作。去年，南通亚伦地产以15%的溢价率摇中了迎宾路地块，与龙湖地产合作开发了龙湖御湖境。龙湖御湖境去年9月入市累计网签471套，平均每月保持30套的去化速度，表现亮眼，成交均价45835元/平方米。二手房方面，克而瑞数据监测显示，近一年地块周边3公里内成交361套，成交均价32893元/平方米，潜在置换需求量大。

　　地块2：海珠区AH101303地块

　　该地块为海珠客运站的住宅部分，也被网友称作“海珠版兰亭盛荟”，经过调整后，地块计容建筑面积由此前的9.28万平方米下调至7.14万平方米，容积率3.86，起拍楼面价24.16亿元，起拍楼面价33800元/平方米。此外，地块南侧还规划有1处24班小学，以及规划公共服务和市政设施共18处。

　　地块位于海珠区南洲板块内，毗邻文商旅融合圈，生活氛围成熟，有佳兆业中心、南方医科大学珠江医院、海外二小等配套加持。还有广州大道南和广州环城高速毗邻在侧，交通通达性高。具体来看地块周边的土地成交情况，数据监测显示，近一年地块周边三公里内供应4宗涉宅用地，成交3宗。市场表现方面，克而瑞数据监测显示，近一年工业大道板块商品住宅成交1417套，成交均价64263元/平方米。

　　克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，乘着新政后市场回暖的东风，广州土拍再次出现绿城、龙湖这样的标杆民企身影，表明之前两个月广州楼市的强势复苏表现给到了房企更多的投资信心。对于房企而言，目前广州土拍市场优质地块供应不断，出让条件有吸引力，又有设计新规助力，利于打造新一代产品，开发风险大为缩小，加强布局的机会窗口期已经出现。

　　国企：广州地铁和越秀地产竞得黄埔越秀地块

　　12月10日，广州成功出让分别位于越秀、黄埔的两宗涉宅用地，揽金共计24.55亿元。其中黄埔区双岗停车场（一期）地块成交金额18.6亿元，成交楼面价17000元/平方米（未扣除配建），由广州地铁底价竞得。位于越秀区的广州大道中345号北侧AD016619地块终于顺利出嫁，越秀地产以5.95亿元成交总价，楼面价33082元/平方米（未扣除配建），0溢价率斩获。加上这宗地块后，越秀地产今年以来在广州已竞得7宗涉宅用地，成为今年广州拿地宗数最多的房企。

　　地块1：广州大道中345号北侧AD016619地块

　　这是继越秀南AD013907地块后，时隔四年越秀区再上新宅地，市场关注度空前。地块总建筑面积18015平方米，容积率3.8，土地用途为二类居住用地兼容消防用地及商业用地，起拍楼面价约33082元/平方米，扣除5100平方米消防站配建，实际地价约46146元/平方米。

　　地块位于越秀区的广州大道中轴旁，与珠江新城西区一路之隔，地理位置优势明显，周边配套非常完善，富力新天地、天河南商圈等多个商圈环绕、南部战区空军医院、广州市妇女儿童医疗中心等医疗配套充盈，为健康保驾护航。杨箕小学、广州市铁一中学等学区资源毗邻在侧，有学位预期。

　　值得注意的是，地块体量较小，未来大概率建成“单体楼”。不过与越秀区目前的售项目相比，3.8的容积率、支持新规户型设计的双项优势衬托下，依旧具备一定优势。

　　市场表现方面，克而瑞数据监测显示，2021年起，越秀区新增供应有逐步增加的趋势，其中今年以来越秀区商品住宅供应面积7.95万平方米，同比增长21%。受在售项目总体单价较高、周边城市面貌暂时无法改观等原因，整体商品住宅成交规模较小且处于低位慢行的状态，今年商品住宅成交面积2.93万平方米，与其他中心三区成交存在明显差距。

　　周边断供多年，新房荒严重，克而瑞统计显示，周边二手次新项目挂牌均价基本超10万元/平方米，其中富力东山新天地与本案仅一路之隔，为杨箕村旧改融资房，楼龄较高，项目最近成交的二手房均价为98570元/平方米，其余挂牌均价高达134930元/平方米，置换改善需求明显。

　　地块2：黄埔区双岗停车场（一期）地块

　　据介绍，该地块划分为TOD系，于今年8月首次在土地推荐大会上亮相。地块建筑面积10.94万平方米，容积率2.17，起拍总价18.6亿元，起拍楼面价 17000元/平方米，用地性质为其他交通设施用地兼容二类居住用地。

　　根据出让文件，除配建一所6班幼儿园外，竞得人还需配建社区管理公共中心、文化室、星光老年之家等公共服务配套。值得注意的是，明确要求竞买人或联合竞买人之一须具有地铁线网建设、运营、管理经验。或许从该条竞买人要求中，已经提前剧透地块的最终归宿。此外，按照官方公布效果图来看，未来大概率会建成一条业主专属的归家通道，方便业主出行。

　　据悉，地块位于旧黄埔板块内，地铁五号线双沙站上盖，无须换乘即可到达广州各大CBD，西侧为龙头山森林公园。结合2.7规划容积率，以及支持新规户型设计要求，阳台占比可以达到20%，满足条件的主阳台，不限制进深。周边的双沙旧改体量庞大，未来改造完成后，这一地块可以共享生活配套，城市界面也会进一步优化，充满想象空间。该地块整体素质不错，有着“老黄埔+地铁上盖+低密+山景视野+高实用率”等优势，有望跑赢黄埔目前部分在售项目。克而瑞数据监测显示，目前地块周边三公里内五个项目在售，近一年成交1446套商品住宅，成交均价42727元/平方米，其中一路之隔的中建海丝城阅山组团八月首开至今累计网签92套，成交均价38685元/平方米。

　　今年以来，黄埔旧改动作频频，包括文冲东、双沙等多个项目的陆续入市，克而瑞数据监测显示，截至11月底，黄埔区商品住宅库存面积187.6万平方米，去化周期32.1个月，无论库存规模还是去化周期均高居全市前三。

（文章来源：信息时报）