高负债率待解 津投城开拟转让多项子公司股权

　　在连续亏损4年之后，天津津投城市开发股份有限公司（以下简称“津投城开”，600322.SH）计划出售3家子公司股权。

　　11月16日，津投城开发布公告称，公司拟通过公开挂牌或非公开协议转让控股子公司天津市华驰租赁有限公司（以下简称“华驰公司”）90%股权、参股子公司天津市华富宫大饭店有限公司（以下简称“华富宫公司”）46.33%股权以及参股子公司天津市天房物业管理有限公司（以下简称“天房物业公司”）31.89%股权。

　　《中国经营报》记者观察到，津投城开此次出售子公司股权的背后是公司连续4年亏损。与此同时，公司的资产负债率达到95.31%，是上市房企中资产负债率最高的企业之一。

　　对于连续亏损、高资产负债率以及转让3家子公司股权后对公司业务结构的影响等问题，记者致电并致函津投城开，截至发稿，未收到对方回复。

　　连续亏损

　　津投城开是天津市最早成立的房地产综合开发企业，拥有国家房地产开发一级资质企业，公司成立于1981年，2001年在上海证券交易所上市，是天津市首家房地产行业上市公司。

　　上市后，津投城开迅速发展，不仅在天津本地市场稳固根基，还积极拓展至苏州市场，实现两地协同发展。

　　然而，2020年公司遭遇业绩大幅下滑，当年营业收入为27.53亿元，利润总额为-26.90亿元，净利润为-28.04亿元，归属于母公司所有者的净利润为-25.17亿元。这是津投城开近年来业绩下滑最明显的一次，当年公司的净利润同比下降1614.82%。

　　此次亏损之后，津投城开在随后的3年里未能扭转亏损局面。2021年度、2022年度、2023年度，公司的净利润分别亏损17.52亿元、2.72亿元和0.15亿元。

　　进入2024年，津投城开的业绩依然没有修复。数据显示，今年上半年，津投城开营业收入为8.90亿元，较去年同期下降71.98%，净利润亏损2.05亿元，归属于上市公司股东的净利润亏损2.02亿元。

　　今年前三季度，津投城开的营业收入为10.22亿元，同比下降72.6%；净利润亏损2.19亿元，同比大幅下降1719.99%；归属于母公司的净利润亏损2.15亿元，同比下降1069.4%。在津投城开连续亏损的背后，是其毛利率不断下降，数据显示，2019—2023年，津投城开的销售毛利率依次为24.93%、15.84%、19.23%、7.53%及5.54%。

　　从区域市场来看，津投城开在天津市场的毛利率表现优于公司整体平均水平，展现出较强的地域性竞争优势。然而，与之形成鲜明对比的是，苏州市场的毛利率却显著下滑，同期毛利率分别为18.35%、16.28%、-9.70%、3.20%和-11.73%。

　　在产品层面，津投城开的房地产开发业务毛利率与公司整体销售毛利率的下降趋势一致，但是，公司房屋出租业务的毛利率则下滑更加明显。数据显示，2019年，公司房屋出租的毛利率尚保持在20.53%的水平，但2020年即下降至-3.92%，此后的2021年、2022年、2023年，分别为-22.54%、-85.51%、-198.72%。

　　转让子公司股权

　　在连续亏损之后，津投城开计划转让多家子公司股权。

　　11月16日，津投城开发布公告称，公司拟通过公开挂牌或非公开协议转让方式转让华驰公司90%股权、华富宫公司46.33%股权和天房物业公司31.89%股权。

　　记者观察到，津投城开此次拟出售股权的3家子公司，主营业务分别涉及场地租赁、酒店经营管理、物业管理等。

　　在此次拟转让的3家子公司中，津投城开持有华驰公司90%的股份，天津市华学房地产经营有限公司持有剩余的10%。华驰公司在2023年实现136.62万元的净利润，今年上半年的净利润为83.66万元，是这3家公司中唯一连续盈利的公司。

　　津投城开持有华富宫公司46.33%的股份，天津房地产集团有限公司持有53.67%的股份。华富宫公司在2023年的净利润为-668.65万元，今年上半年的净利润为-18.73万元。

　　津投城开持有天房物业公司31.89%的股份，天津房地产集团有限公司持有68.11%的股份。天房物业公司在2013年的净利润为-1371.67万元，今年上半年的净利润为112.54万元。

　　“津投城开近年来面临较大的财务压力，连续亏损对其财务状况造成影响。出售子公司股权可以为公司带来现金流，减轻财务压力。”业内专家指出，津投城开通过出售子公司股权，旨在推进公司的可持续发展并进一步优化资产结构。这种策略有助于公司集中资源和精力于核心业务，提高整体运营效率。

　　不过，津投城开表示，截至目前，华驰公司90%股权、华富宫公司46.33%股权和天房物业公司的31.89%股权评估工作尚未完成，本次交易标的资产的评估值及作价尚未确定。经初步测算，预计本次交易可能达到《上市公司重大资产重组管理办法》第十二条规定的重大资产重组标准，本次交易预计构成重大资产重组。

　　负债率高达95.31%

　　近几年，津投城开的资产负债率一直维持在较高水平，是国内上市房企资产负债率最高的企业之一。

　　自2018年起，津投城开的资产总额呈现下降趋势。2018年，公司的资产总额为316.63亿元，而到了2023年，该数值降至156.08亿元。并且，公司的资产总额已经连续6年减少（2018—2023年），每年分别同比减少11.265%、19.22%、10.30%、17.55%、12.48%、5.73%，降幅接近一半。

　　在此期间，津投城开的负债总额也呈现下降趋势，但其下降速度慢于资产总额的减少速度。津投城开的负债总额从2018年的264.01亿元减少到2023年的148.77亿元，这也导致公司的资产负债率不断上升。

　　数据显示，2019年，津投城开的资产负债率为78.72%，在此后的几年时间里，资产负债率不断上升，2020年度、2021年度、2022年度、2023年度，公司的资产负债率分别为88.69%、94.43%、95.49%、95.31%。

　　“公司自2021年以来连续3年扣除非经常性损益后净利润为负，资产负债率较高，虽然金融负债逐年减少，但是2023年年末公司存量金融债务仍然占比较高，偿债压力较大，公司经营资金出现紧张的情况。”津投城开在年报中表示。

　　对此，津投城开表示，公司通过加强对开发项目的管理，加快房产销售力度。在市国资委、大股东津投资本的大力支持下，通过定向增发、盘活资产等现金流增进措施，将债务压缩到合理范围之内，并逐步改善公司经营状况，实现持续向好发展。同时与金融机构协商，通过贷款展期及借新还旧等化解短期债务风险。

（文章来源：中国经营网）