为什么荣盛发展估值这么低

荣盛发展估值低是多种因素共同作用的结果。房地产行业的赛道情况对其有影响，它属于资金密集型的重资产行业，现在很多人倾向于轻资产公司。荣盛发展的经营项目未完全固化，需持续投入建设，每年盈余再投入较多，净利润派息率低。从公司自身看，它的融资结构有待改善，融资成本较高，债券融资比例低。而且其土储布局存在问题，单一区域土储占比过高，如河北占比接近40%，受政策影响大。

另外，市场对荣盛发展也存在一些认知偏差。有人认为它的地来自三线城市，未来周转有问题，但实际上三线土储有大城市圈外溢城市，地价低利润高。还有人觉得房地产行业没有未来，所以只配低市盈率。同时，公司治理方面也有不足，被指股价被恶意打压，公司和大股东无作为，这也导致估值被压低。

房地产行业赛道因素

当前房地产行业赛道不受市场青睐，这是荣盛发展估值低的一个大背景。在投资市场，赛道概念很重要，热门赛道即使估值高，只要有业绩支撑，就可能被继续高估，投资者也愿意拥抱泡沫。而房地产行业不属于这类热门赛道，属于资金密集型的重资产行业，很多投资者更倾向于投资轻资产公司。荣盛发展身处房地产行业，自然受到行业整体氛围的影响，导致估值较低。

经营项目投入与派息情况

荣盛发展的经营项目还未完全固化，未来有许多项目要投入和建设。这意味着公司虽然每年盈利不少，但更多的利润需要用于再投入。1.它每年的净利润派息率仅为净利润的百分之26左右，对于投资者来说，较低的派息率吸引力不大，这使得公司在投资者眼中的价值降低，从而影响估值。2.大量的盈余再投入也表明公司处于发展建设阶段，短期内无法将更多的利润回馈给股东，这在一定程度上影响了公司的市场估值。

融资结构的问题

1.从融资结构来看，荣盛发展存在明显的不足。根据相关数据，其债券融资比例过低，仅为10%出头，而占比最高的银行贷款估计包含部分银行委贷的信托产品等。2.这种不合理的融资结构导致公司融资成本较高，总体融资成本大概在9%-10%之间。较高的融资成本会影响公司的盈利能力和财务状况，在评估公司价值时，这是一个重要的负面因素，从而导致公司估值较低。3.如果公司能够提升债券融资比例并且降低债券融资成本，那么公司的融资成本将会有较大的向下调整空间，对提升估值有积极意义。

土储布局的局限性

1.荣盛发展土地储备中河北占比接近40%，这种土储布局过于集中。在当前“因城施策”的政策环境下，单一区域土储占比过高是一个很大的风险因素。2.当河北地区受到政策调控或者经济环境变化影响时，公司的业务会遭受较大冲击，例如土地开发受限、销售不畅等问题。3.相比那些土储布局分散的公司，荣盛发展这种集中的土储布局在应对风险时缺乏灵活性，这使得市场对其未来发展的稳定性产生担忧，进而压低了公司的估值。

市场对三线土储的认知偏差

1.市场上有一种观点认为荣盛发展的地来自三线城市，未来周转有问题，因为人口是从低能级流入高能级的。然而这种观点存在误区，实际上流入高能级城市的多是低端人口，他们的购买力主要承接老破小，对新盘拉动作用小。2.荣盛发展的三线土储基本都是大城市圈外溢城市，具有地价低利润高的优势。例如，2500地价的三线城市建造成本低，卖10000的利润比例可能与15000地价卖60000持平，而一二线城市地价贵了后融资利息高企。3.这种市场的错误认知，使得荣盛发展的价值被低估，没有得到正确的市场定价。

对房地产行业前景的悲观预期

1.部分投资者群体性地认为房地产行业没有未来，只配3倍市盈率这种低估值。这种观念是受到当前房地产市场调控政策以及市场环境变化的影响。2.然而这种看法过于片面，就像曾经汽车行业也被不看好，但随着时间发展仍然有很大的发展空间。房地产行业在我国经济体系中仍然占有重要地位，荣盛发展作为房地产企业，受到这种行业悲观预期的影响，估值被严重低估。

公司治理方面的不足

1.荣盛发展被指在公司治理方面存在问题，股价被恶意打压，而公司和大股东却没有采取有效的措施来保护股价。2.中小投资者在股价长期被低估的情况下遭受损失，公司和大股东的不作为让投资者对公司的未来发展信心不足。3.在资本市场中，公司治理的好坏是投资者考量的重要因素之一，这种公司治理上的不足，使得荣盛发展的估值被进一步压低。

盈利能力与高增长的转变

1.荣盛发展从经营策略上更追求利润率而非销售规模，这可能导致其销售增长速度放缓。例如19年的销售增长不及预期，过去几年均有30%的增幅，但现在增长速度下降。2.虽然利润率的提升可以在一定程度上保证公司的盈利水平，但市场往往更看重企业的增长潜力，销售规模增长的放缓可能被市场解读为公司发展动力不足。3.这种盈利能力与高增长之间的转变，让市场对荣盛发展的估值降低，认为其未来的盈利增长空间有限。

多元化业务的影响

1.荣盛发展近几年将产业新城视为公司第二大板块及发展重点，产业新城收入主要有参与一级开发，通过土地前期平整，获取固定比例的收入等来源。然而多元化业务在发展过程中可能会面临各种问题，比如资金分散、管理难度增加等。2.多元化业务在公司整体营收和利润中的占比以及发展前景不明朗，这也会影响市场对公司的估值。3.如果多元化业务不能为公司带来稳定的收益增长，反而分散了公司的资源，那么市场对公司的估值就会降低。

市场环境与行业政策的压力

1.房地产行业近年来受到调控政策、融资压力等不确定因素的影响，整个行业估值普遍偏低。荣盛发展作为房地产企业，必然受到这种市场环境的影响。2.例如“三道红线”政策主要出发点是限制房企的无序负债，降低房地产行业对金融系统可能的冲击风险。这一政策短期会迫使高负债房企降价走量回笼资金，并减少土地投资（土地储备），荣盛发展也需要在这样的政策环境下调整经营策略，这种调整过程中的不确定性也会影响公司的估值。3.行业政策的不断调整和市场环境的不稳定，让市场对荣盛发展的未来发展充满担忧，从而导致其估值较低。

财务状况的变化

1.荣盛发展的盈利能力较巅峰时期有所下滑，这是其估值低的一个重要原因。财务数据显示，公司的盈利水平的变化会直接影响投资者对公司价值的判断。2.公司的负债率较高，如负债率83%，净负债率99%，较高的负债率意味着公司面临较大的财务风险。3.在财务状况出现这些变化的情况下，市场会对公司的价值重新评估，进而给出较低的估值。

缺乏市场推荐与关注

1.荣盛发展缺乏大V推荐等市场关注，在信息传播快速的今天，大V等有影响力的人物或机构的推荐能够吸引更多投资者的目光。2.没有这种外部的宣传和推荐，公司很难进入更多投资者的视野，投资者对公司的了解和信任度就会降低。3.缺乏市场关注使得荣盛发展在资本市场中的知名度和影响力不足，这也是其估值较低的一个因素。