国债专题政策效果究竟如何债市波及程度几何
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一.房地产市场分析
随着经济形势的复杂多变，房地产市场作为国民经济的重要组成部分，其发展态势备受关注。本文将从需求端和供给侧两方面对房地产市场进行分析。
二.需求端
2.1需求端表现：销售持续承压，价格继续下滑
从销量维度看，1-4月，商品房销售面积累计同比下降20.2%，降幅较上月扩大0.8个百分点。其中住宅类商品房销售面积累计同比下降23.8%，降幅较上月扩大0.4个百分点。
从价格维度看，4月70个大中城市新建商品房及二手房价格同环比延续下降趋势。其中新建商品房价格同比下滑3.5%，环比下滑0.6%；二手房价格同比下滑6.8%，环比下滑0.9%，降幅均较3月有所扩大。
2.2需求侧松绑：鼓励居民加杠杆
年初至今，多地取消或放松限购政策。5月17日，央行再推出“房贷利率+首付比例+公积金贷款”放松组合拳。央行宣布取消全国层面首套房和二套房贷利率下限、首套/二套房首付下限降至15%/25%、下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。从放松限购到降贷款利率降首付比例等，系列政策均指向鼓励居民加杠杆。
2.3需求侧政策效果：取消限购效果：以苏州为例
从年初起，全国多数地区均放松或取消限购，观察取消限购城市的商品房销量，我们以取消限购较早的城市苏州为例，苏州地区1月30日全面取消限购，从住宅销量看，1-4月苏州地区新房销售维持低位，价格维持平稳，但二手房销量明显提升，价格加速下滑。显示限购政策放开后，首先冲击的是二手房市场，且二手房价格加速下跌，反应居民对于房价预期并不乐观。整体市场呈现“以价换量”特征。
从全国居民收入及就业预期看，居民加杠杆动力的不足仍源于购买力不足。
三.供给侧措施
3.1政府收储：缓解房企压力
（1）政府收储：有利于缓解房企压力，对缓解房企信用风险起到一定的积极作用；但力度较小，关注后期其他政策的支持。
3.2政府补贴以旧换新：依赖地方财力
（2）政府补贴以旧换新：依赖于地方财力，以及居民加价购买新房的意愿。
四.总结
整体看，地产政策的密集出台难以成为债市的拐点，当前政策实际效果仍存不短的时间来验证，对于债市的影响也相对有限。
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